租屋糾紛OUT 房東VS.房客教戰十二招
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Q2.
房客不繳租金，不僅霸佔房屋不還，甚至斷絕聯繫，是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出，或者更換門鎖，不讓房客出入？

李永然所長答：不行！房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中，可能觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。若事後房客藉口有財物遺失，又可能會藉故興訟，到時候房東會吃不完兜著走。

若租賃契約有公證，則可申請強制執行；若無公證，則可寄存證信函給房客進行催告。除了寄存證信函外，為了避免房客推拖未收到訊息，最好同時傳簡訊、電話語音留言、電子通訊軟體留下訊息等方式，用多重管道通知房客。



Q3.
房客如果房租欠繳，不管欠繳多久，房東能否立刻請求收回房屋？若要走法律程序要回房子，要怎麼提訟比較好？

李永然所長答：依照「土地法」規定，房客積欠租金在扣除擔保金（即俗稱的『押金』）以外，再積欠租金達二個月以上時，房東才能請求收回房屋。

舉例來說，若收一個月押金，則房客欠租三個月以上，才能請求收回房屋；若收二個月押金，則房客欠租四個月以上，才能請求收回房屋。

向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東若能夠提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明，可依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，適用簡易訴訟程序。如果法官手上庭期少，最快四、五個月判決就會出爐。但若房客提出上訴，所需時間會更久。

律師強烈建議，房東若提出訴訟，除了請求收回房屋，更要「善用訴訟」，可一併向房客請求逾期返還房屋的租金、違約金、不當得利，畢其功於一役。