社論－預售屋制度是「居住不正義」的導火線
 

工商時報【本報訊】

有一個坊間流傳的笑話：某甲到麵攤吃麵，他先點了牛肉麵，隨後想到萊克多巴胺的疑慮，馬上跟老闆說換成海鮮麵；海鮮麵吃完後，他大搖大擺沒付帳就走出去。老闆攔住他說：「先生，您還沒付錢。」他回答：「我該付什麼錢？」老闆說：「您吃了海鮮麵，當然要付海鮮麵的錢。」他說：「海鮮麵是我拿牛肉麵換的啊！」老闆說：「那您就付牛肉麵的錢吧！」客人回答：「老闆，別開玩笑，我又沒吃牛肉麵，幹嘛要付牛肉麵的錢？」說完後就大爺不甩地走了。

前面笑話裡的主角當然是個無賴；在現實社會中，由於預售屋制度的存在，建築業的經營模式具有類似性質，常被金融業者形容是不花本錢就能財源滾滾的暴利行業。建商在整個不動產的開發過程中，整個資金取得的流程，幾乎不用自有資金：在取得土地時辦理「土地貸款」、興建時辦理「建築融資」、完工交屋後辦理「分戶貸款」，就與前述「牛肉麵」換成「海鮮麵」，一路換下去的情況相似。更相似的是，兩者幾乎都不花自己的錢，一個是吃飽喝足，另一個則賺得心滿意足。

當建設公司看中一塊地，與地主簽訂買賣合約後，同時也推出預售屋招攬。一般預售屋購屋者的付款時程是簽約時付15％，施工期間依約定完工進度付款15％，完工交屋時付70％。因此建商在購地時向銀行辦理「土地貸款」，土地價款的65％至70％來自銀行貸款，其餘的資金來自購屋者的簽約款。要注意購屋者所付的15％，是房價的15％而不是地價的15％，金額可能達到土地款的20％~30％，因此建商在購地時幾乎是不花錢。

一旦開始興建，建商就把「土地貸款」轉為「建築融資」，銀行依照完工進度撥款，購屋者也依進度繳納房價的15％，所以所需經費還是由銀行和購屋者付款買單，建商幾乎不必動用自有資金。到最後完工交屋時，建商通常與銀行合作，將整批房屋辦理「分戶貸款」後，過戶給購屋者，銀行與建商回收資金。整個流程裡，建商幾乎不用拿出任何資金就賺得鉅額利潤。前述笑話裡的無賴只騙得一碗麵，建商在預售屋制度下，公然、合法地賺得鉅額利潤。

最近鬧得沸沸揚揚的文林苑都更案，坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地，第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意，建商就可以申請取得建照，第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲，亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐，認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。

文林苑案在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前，建商就先依都更條例第25條之1「…按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）政府主管機關徵收後，讓售與實施者」的規定，申請政府強制徵收；再依第34條「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」規定，申請建照。而且無視於未來計畫是否可能生變，就有恃無恐地辦理預售。根據建商戴姓經理表示，本案原住戶三十多戶，預售屋達九十多戶，扣除分回給原住戶後的總銷金額約12億元，營建成本約10億元，預計獲利達2億元以上。

本案在建商方面，無論是申請強制徵收、申請建照甚至申請強制拆除，都是依照都市更新條例規定辦理，建商自覺無辜，甚至理直氣壯。然而，壞就壞在預售屋制度，建商在申請建照後就辦理預售，導致事情無轉寰餘地。因為建商規劃的九十餘戶均已銷售一空，若不硬著頭皮走下去，勢必發生違約情事，而且當初預售每坪平均45萬元，兩年來房價飛漲，對於無法交屋的客戶，將難以用原價還款，取消預售合約。因此，建商方面騎虎難下，乃「依法」向台北市政府要求依照都更條例第36條規定，執行強制拆除，從而導致文林苑都更案「居住不正義」事件的發生。

綜言之，預售屋制度正是文林苑都更案「居住不正義」事件的導火線，還賠上台北市政府及市長郝龍斌的形象。並且預售屋制度使建商在整個建案流程中幾乎無需資金成本，從而享有鉅額利潤，在房地產飆漲時獲利更豐厚；然而，一旦房地產景氣反轉，若預售成數不足，前述笑話中「牛肉麵」換成「海鮮麵」的把戲就玩不下去，因而可能造成違約問題，導致購屋者蒙受損害。其實，無論是「無本暴利」或「違約風險」，同樣都是「居住不正義」的現象。因此，政府相關單位應將視野擴大，處理整個建築業的「居住不正義」問題，而不宜只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，只處理都更條例，對於事件導火線的預售屋制度應一併尋求解決，才是正本清源之道。
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難得工商時報會有不錯的社論，大多時候都是講擦邊球而已，這次就講的比較白話。
文林苑事件在樂揚建設的操作下，其實不只是表面上的38對2，還要加上已預售的九十多戶，這使得林家處於極度的劣勢，一百多戶的壓力是相當可怕的，再加上違憲的三十六條，讓林家無法主張其財產權。
預售屋制度絕對是造成許多地區房價居高不下的原因之一，建商只要付出利息成本就可以獲取暴利，銀行則可以獲得風險極低的利息，政府也可以將之視為民間投資作業績，三者共榮，苦的還是想買房的小老百姓。

是指放款利息嗎??

營建業對銀行放款來說，一直都不算是風險低的行業別

幾年前德寶營造發生事情造成連鎖效應時就是一個例子
那時候我上班的地方一度停止與營建業的授信往來

對金融業來說..
你錢放在他那裡，他給你2%不到的利息，
然後你向他借你放在那裡的錢，要給他 5~11%以上的利息..
保險業也類似..
如果要這樣子來看.. 其實不公不義的事一大堆...
建築業賣的是規劃、管理。有點概念的人都知道，蓋間房子不容易，
如果金融業不喜歡建築業借款，那就不要借呀，借人錢還在那酸?這是演哪齣?
就比如故事裡賣麵的老闆....他的食材進貨若是用月結或者是開票(假設)，
同樣不也是 "預售麵"?
都更法法規本身有缺失就別去東扯西扯，
扯來扯去..最後就是焦點模糊煙消雲散..民眾繼續受惡法荼毒。

我不同意這種說法...
預購預售本來就是經濟社會中存在的行為, no big deal; 但本次文林苑造成這麼嚴重反彈, 是官方跟建商聯手侵犯私有權, 很多人才無法忍受
北市府沒辦法?? 它都可以把中正紀念堂歸類成古蹟了, 若是認為王家權益重要, 自然有方法擋下來; 法律是人在解釋的, 總有法條可以引用... 建商哪敢跟官府鬥??

現在這社論, 歸咎於制度, 根本就是扭曲事實, 把政府責任推得一乾二淨 :mad:

還有, 預售屋在台灣至少存在三四十年了吧? 2000年前後台灣房子可不貴... 所以把現在房價高昂歸諸於預售根本站不住腳 :unbelief:

說個我親身經驗... 2002年的時候, 有個客戶要承攬一棟大樓新建案的地下室工程, 建設公司開的條件是工程款一大部分要去買它的房子... 當時是每個建商房子都賣不出耶, 哪有甚麼暴利~~

那是當年經濟面差的時候,當時出政府出錢打消銀行呆帳,也有很大問題

連宋朝的公使錢都能用進審判裡了.......

:laugh: :laugh: :laugh: :laugh: :laugh:

市府真正賠掉形象的是: 選擇"依法行政", 而不站在老百姓觀點去對抗惡法..
樓上講得很對, 為了對抗中央, 都敢把一棟沒30年的"大房子"列為"古蹟"了..
不要說直接對抗中央執法, 就算暫緩提出釋憲總可以吧?

不做, 又從頭到尾配合建商進行都更, 把王家併吞掉..
然後又不理會王家抗議硬幹下去, 這樣不捅郝大市長要捅誰?

法令規章是一回事, 確實也該改進, 讓建商沒有跟政府官商勾結的機會或至少減低...
但重點在於政府對顯然被建商惡搞的百姓, 毫無作為, 這跟什麼法令沒有關係..
市府沒有心而已... 郝市長能說出他為王家做了什麼努力嗎?

若今天中央要玩硬的, 派軍隊來執行..(假設而已..)
市府可憐兮兮只能派個幾百警察那邊徒勞對抗, 哪怕最後還是輸了...
百姓會站在你郝大市長這邊, 你夠有guts!
並非政府不可以站在建商那邊, 問題是, 建商這種做法顯然違反了憲法保障的財產權..
哪怕法律有缺點不利市府主持正義, 你都該站出來幫被迫害的說話...
否則, 選你當市長幹啥? 蓋章嗎? 作秀嗎?

郝市府被人幹譙的, 不是"依法行政", 其實我也能理解一些行政單位的無奈..
不過問題是以市府的能力, 可以改古蹟拒絕中央的命令, 又可以拒還健保費..
了不起得很! 哪有辦不到的事? 區區緩拆(就像現在鬧大後不就通通暫緩了?)辦不到.
卻認為自己"不得不""依法行政". 那就是笑話奇譚, 只是你"不作為", 甚至極可能
與建商有一腿..(所有都更審查通通都是市府眼皮下進行的..) 的藉口而已!

其實台北市政府一向以對抗中央法令為能事, 不管誰執政...
尤其是八年民進黨執政, 北市政府跟獨立小王國沒太大分別...
能耐大得很... 講得自己很無辜很無助, 實在是天黑一半....

講來講去，還不就是老套，開始幫台北市政府脫罪了 :tu:
媒體可怕的地方就在這裡，說的好像頭頭是道，實際上根本是在幫台北市政府護航脫罪

真要說預售屋制度有問題
卻又忽視掉樂揚建設違法預售在先，程序上都已經有瑕疵了，市政府卻又很積極的幫忙補一刀

前面也有人說了，真那麼會依法行政，哪來那麼多地方跟中樣對幹的事蹟

差不多就是這樣... disgusting :unbelief: